Samenvatting
Om starters een sterkere positie op de woningmarkt te geven is momenteel het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting in behandeling bij de Tweede Kamer. Het voorstel is om de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 voor starters tot vijfendertig jaar af te schaffen. Zij moeten de aangekochte woning dan wel als hoofdverblijf gebruiken. Voor andere kopers wordt de overdrachtsbelasting verhoogd van 2% naar 8%. Eén van de bezwaren van de Raad van State is dat het wetsvoorstel geen structurele oplossing voor de huidige verkopersmarkt biedt. De verwachting is dat het belastingvoordeel voor starters verloren zal gaan, omdat de vraagprijs van woningen zal stijgen. Dit zal weer leiden tot de onwenselijke situatie van hogere leningen bij starters.
Volledige tekst
Voor wie geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting?
Het huidige belastingtarief bij het kopen van een woning bedraagt 2%. Het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting gaat in per 1 januari 2021 en laat dit 2%-tarief alleen nog gelden voor kopers die zelf in de woning gaan wonen. Voor iedereen die per 1 januari 2021 een woning koopt, dus als het moment van de overdracht van de woning bij de notaris 1 januari 2021 of later is, en niet daadwerkelijk in de woning gaat wonen, geldt een verhoogd belastingtarief van 8%. Kopers die vanaf 1 januari 2021 een huis kopen en tussen de achttien en vijfendertig jaar oud zijn en in die woning gaan wonen, betalen geen overdrachtsbelasting meer. Deze kopers worden starters genoemd, ook als zij feitelijk geen starters meer op de koopwoningmarkt zijn. De eenmalige vrijstelling van het 2%-tarief voor starters geldt voor een periode van vijf jaar.
Wat is het doel van vrijstelling overdrachtsbelasting?
Het eerste doel is om starters en doorstromers een sterkere positie, en daarmee een grotere kans op een koopwoning, te geven ten opzichte van bijvoorbeeld beleggers. Het tweede doel is het verkleinen van de belemmering bij jongvolwassenen om een eerste koopwoning te kopen.
Vraagtekens Raad van State over doelmatigheid vrijstelling overdrachtsbelasting
De Afdeling Advisering van de Raad van State meent dat het wetsvoorstel geen structurele oplossing biedt voor de complexe problemen op de woningmarkt. Momenteel is er sprake van een verkopersmarkt. Zolang deze situatie van weinig aanbod en veel kopers niet verandert, zullen maatregelen voor kopers weinig effect hebben. Het belastingvoordeel voor starters zal grotendeels verloren gaan, omdat verkopers zeer waarschijnlijk hogere prijzen voor de woningen zullen vragen. Dit zal weer leiden tot hogere leningen. De Afdeling vindt dit niet rijmen met de opmerking in de Miljoenennota om prikkels voor hogere leningen voor starters en doorstromers te verminderen. Met deze opmerking strookt evenmin het feit dat er geen begrenzing van de koopsom is. Voor een beoordeling van de doelmatigheid van het wetsvoorstel zou ook naar andere effecten gekeken moeten worden. De Afdeling noemt onder andere het effect op de huurmarkt en onvoorziene omstandigheden voor de overdracht bij de notaris.
Andere vraagtekens differentiatie overdrachtsbelasting
De koper dient vlak voor de overdracht bij de notaris een schriftelijke verklaring te ondertekenen dat hij/zij daadwerkelijk in de woning gaat wonen. Deze hoofdverblijfverklaring blijkt echter fraudegevoelig. Toezicht op het hoofdverblijfsvereiste en de eenmalige startersvrijstelling kan door de Belastingdienst alleen achteraf, op zijn vroegst 1 januari 2023, plaatsvinden. Verder was er in het wetsvoorstel geen evaluatiebepaling met duidelijk omschreven toetsing opgenomen. Gezien meerdere bezwaren adviseerde de Raad van State het wetsvoorstel nog niet bij de Tweede Kamer in te dienen. Het wetsvoorstel moest eerst aangepast worden.
Na advies Raad van State
De Memorie van toelichting is inmiddels aangepast. Zo is de doelmatigheid van de vrijstelling overdrachtsbelasting uitgebreider uitgelegd. Het kabinet kiest bewust voor een korte termijn maatregel. Tevens is er meer aandacht voor handhaving en evaluatie. Het wetsvoorstel is momenteel in behandeling bij de Tweede Kamer.
Bronnen
Wet differentiatie overdrachtsbelasting.
Tweede Kamer der Staten-Generaal
Photo by Tierra Mallorca on Unsplash
Addendum
Op 15 december 2020 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel goedgekeurd. De wet gaat in per 1 januari 2021. De belangrijkste wijziging ten opzichte van het oorspronkelijk wetsvoorstel is dat starters die vanaf 1 april 2021 een woning kopen van meer dan € 400.000 wel 2% overdrachtsbelasting moeten betalen. Van 1 januari 2021 tot 1 april 2021 betalen starters geen overdrachtsbelasting, ongeacht de hoogte van de koopsom.
Bron
Eerste Kamer der Staten-Generaal – Wet differentiatie overdrachtsbelasting (35.576)
Babsrecht 